Abgeschlossenheitsbescheinigungen
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und warum brauche ich sie?
Wenn Sie ein Mehrfamilienwohnhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchten, benötigen Sie für die Eintragung ins Grundbuch eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Abgeschlossenheit bedeutet im weitesten Sinne die Grenze zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum innerhalb der Wohnanlage und des Grundstücks.
Einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bedarf es auch, wenn ein sogenanntes Dauerwohnrecht bestellt oder ein Gewerbebereich vom Wohnbereich getrennt werden soll. Bei Wohnungen spricht man von Wohnungseigentum, bei gewerblichen und sonstigen Bereichen von Teileigentum.
Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt das Landratsamt, dass die einzelnen Wohnungen oder Gewerbebereiche in sich abgeschlossen sind.
Aufgrund einer ab 01.12.2020 geltenden Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bescheinigt das Landratsamt nunmehr zusätzlich Stellplätze bzw. Carports sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstückes. Voraussetzung ist allerdings, dass diese durch Maßangaben (Länge / Breite) bestimmt sind. Die Maßangaben müssen es ermöglichen, die Größe und Lage der zum Sondereigentum gehörenden Flächen ausgehend von den Grundstücksgrenzen zu bestimmen.
Wann sind Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten in sich abgeschlossen?
Abgeschlossene Wohnungen sind solche Wohnungen, die baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sind und die einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben.
Eine Wohnung muss folgende Ausstattung enthalten:
- Wasserversorgung / Ausguss
- Küche oder Kochgelegenheit
- Bad oder Dusche
- WC
Die Räume einer Wohnung müssen dabei nicht auf einer Etage liegen. Wohnungseigentum kann auch an übereinander liegenden Räumen begründet werden, soweit diese durch eine Treppe miteinander verbunden sind.
Die Gemeinschaftseinrichtungen wie z. B. Heiz-/Tankraum (bei Zentralheizungsanlagen) oder das gemeinschaftliche Treppenhaus müssen für alle Eigentümer uneingeschränkt erreichbar sein. Sie stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum.
Zusätzliche, zum Sondereigentum gehörende Räume wie Dach- und Kellerräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, müssen verschließbar sein.
Bei gewerblichen Einheiten (z. B. Läden, Büros) muss zumindest eine Toilette vorhanden sein, sofern es sich nicht lediglich um eine Lagerhalle handelt, in der ansonsten nicht gearbeitet wird. Die Toilette kann auch außerhalb der Einheit liegen.
Wie kann ich die Bescheinigung beantragen?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung können Sie beim Landratsamt beantragen, in welchem das zu bescheinigende Gebäude liegt.
Der Antrag besteht aus folgenden Teilen:
- Antragsformular HIER (klicken)
- drei Planheftungen mit (Jede weitere Heftung über die Mindestanzahl von 3 Planheftungen hinaus kostet jeweils 50 €)
- amtlichem Lageplan (Maßstab 1:1000)
- Hinweis: es müssen alle Gebäude darauf ersichtlich sein
- Grundrisse aller begehbarer Ebenen (nicht größer als DIN A 3)
- Hinweis: auch Dachgeschosse von Garagen, Spitzboden, sofern begehbar, auch wenn nicht ausgebaut.
- Ansichten aller Gebäude (nicht größer als DIN A 3)
- Schnitte aller Gebäude (nicht größer als DIN A 3)
- amtlichem Lageplan (Maßstab 1:1000)
Originalpläne sind nicht erforderlich. Es genügt, wenn Sie z.B. Kopien Ihrer Baugenehmigungspläne davon anfertigen Ausnahmen gelten beim sog. Dauerwohnrecht. Wenn die Bescheinigung hierfür beantragt wurde, genügen neben dem Lageplan, der Grundriss der betreffenden Wohnung und die Ansichten. Es müssen auch nicht wie bei der "normalen" Aufteilung Pläne aller Gebäude vorgelegt werden.
Sortierung der Pläne
In der Planheftung sollten die Pläne der Übersichtlichkeit wegen wie folgt sortiert werden:
- Lageplan > Grundrisse aufsteigend vom Keller bis zum Dach > Ansichten > Schnitte.
Die Räume, welche zu einem Wohneigentum gehören, z. B. alle Wohnräume einer Wohnung, Garagen oder Kellerräume, sind mit einer jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen.
Beispiel für Kennzeichnung:
1. Wohneinheit: alle Räume mit Ziffer [1]
2. Wohneinheit: alle Räume mit Ziffer [2]
Weiterhin müssen die Räume auch bezeichnet sein (z. B. Küche, Bad, Wohnzimmer, etc.); nur so kann überprüft werden, ob es sich um eine "vollständige" Wohnung handelt.
Größere Pläne (maximal jedoch DIN A 3) als einzelne DIN A 4 Planblätter sind so einzureichen, dass man sie in ein Heft vom Format A 4 einbinden und dann noch auffalten kann. Die Aufteilungspläne dürfen eine Größe von DIN A 3 nicht überschreiten.
Kann ich eine schon vorhandene Abgeschlossenheitsbescheinigung ändern?
Ja, das geht über einen Änderungsantrag. HIER finden Sie das Formular
Sollte die ursprüngliche Abgeschlossenheitsbescheinigung 10 Jahre oder länger zurückliegen, ist sie bei uns ausgesondert worden und daher nicht mehr vorhanden. In solchen Fällen müssen Sie uns zwingend diese im Original oder in Kopie vollständig (Bescheinigung selbst sowie alle zugehörigen Aufteilungspläne) zusammen mit dem Änderungsantrag und den geänderten Aufteilungsplänen einreichen. Sollten Sie über die ursprüngliche Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht (mehr) verfügen, so könnten Sie sich beim Grundbuchamt oder beim seinerzeit zuständigen Notariat danach erkundigen.
Frau Sachs
Am Herrenhof 1
97437 Haßfurt